Дооценка инвестиционной недвижимости
Смотрите также
Внимание!С 01.01.2025 общая ставка налога на прибыль увеличена с 20% до 25% (п. 1 ст. 284 НК РФ в ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ).
На 31.12.2024 необходимо пересчитать отложенные налоговые активы (ОНА) и отложенные налоговые обязательства (ОНО) и отнести возникшую в результате пересчета разницу на счета учета прибылей и убытков (абз. 4 п. 14, абз. 3 п. 15 ПБУ 18/02).
Бухгалтерский учет
Инвестиционная недвижимость - это недвижимость, образующая отдельную группу основных средств и предназначенная для предоставления за плату во временное пользование и (или) получения дохода от прироста ее стоимости (п. 11 ФСБУ 6/2020).Инвестиционная недвижимость оценивается:
- при признании - по первоначальной стоимости (п. 12 ФСБУ 6/2020).
- после признания - по первоначальной стоимости или по переоцененной стоимости (п. 13 ФСБУ 6/2020). Выбранный способ оценки следует закрепить в учетной политике организации. В случае выбора способа оценки по переоцененной стоимости он должен применяться для всех объектов инвестиционной недвижимости (п. 21 ФСБУ 6/2020).
Переоценка инвестиционной недвижимости проводится на каждую отчетную дату. Первоначальная стоимость объекта инвестиционной недвижимости (в том числе ранее переоцененная) пересчитывается таким образом, чтобы она стала равной его справедливой стоимости. Дооценка или уценка объекта инвестиционной недвижимости включается в финансовый результат деятельности организации в качестве дохода или расхода периода, в котором проведена переоценка этого объекта (п. 21 ФСБУ 6/2020).
Последствия изменения способа оценки основных средств отражаются перспективно (без пересчета данных за предыдущие периоды) (п. 22 ФСБУ 6/2020).
В случае, если объект перестает или начинает относиться к инвестиционной недвижимости, балансовая стоимость такого объекта на дату изменения его назначения считается его первоначальной стоимостью (п. 26 ФСБУ 6/2020).
Инвестиционная недвижимость, оцениваемая по переоцененной стоимости амортизации не подлежит (п. 28 ФСБУ 6/2020).
Если государственная пошлина за регистрацию права собственности на объект недвижимого имущества уплачена до признания объекта в качестве основного средства (т.е. до ввода в эксплуатацию), то сумма госпошлины включается в сумму фактических затрат при признании капитального вложения и, соответственно, в первоначальную стоимость объекта основных средств (пп. "з" п. 10 ФСБУ 26/2020, п. 12 ФСБУ 6/2020). В противном случае затраты на уплату госпошлины могут учитываться в составе расходов по обычным видам деятельности или в составе прочих расходов в зависимости от назначения использования объекта (п. 4, п. 5, п. 7, п. 11 ПБУ 10/99, п. 14 ФСБУ 6/2020).
Согласно Инструкции к плану счетов бухгалтерского учета (утв. приказом Минфина РФ от 31.10.2000 № 94н) основные средства организации, представляющие собой инвестиционную недвижимость, учитываются на счете 03 "Доходные вложения в материальные ценности".
Проводки:
- Дт 08 Кт 60 - приобретен объект инвестиционной недвижимости;
- Дт 03 Кт 08 - принят к учету объект инвестиционной недвижимости;
- Дт 20 (44, 91) - Кт 02 - начислена амортизация по объекту инвестиционной недвижимости (при оценке после признания по первоначальной стоимости);
- Дт 03 Кт 91.01 - проведена дооценка объекта инвестиционной недвижимости (при оценке после признания по переоцененной стоимости);
- Дт 91.02 Кт 03 - проведена уценка объекта инвестиционной недвижимости (при оценке после признания после признания по переоцененной стоимости).
Налоговый учет
Основные средства принимаются к учету по первоначальной стоимости, которая определяется как сумма расходов на приобретение, сооружение, изготовление объекта, доставку и доведение его до состояния, в котором оно пригодно для использования (за исключением НДС и акцизов) (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ, п. 9 ст. 258 НК РФ).Стоимость основных средств, в том числе права на которые подлежат государственной регистрации, в общем порядке погашается посредством начисления амортизации в соответствии со ст. 259 НК РФ с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода объекта в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).
Налогоплательщик на основании абз. 2 п. 9 ст. 258 НК РФ вправе единовременно учесть в расходах часть затрат на капитальные вложения в основные средства (амортизационную премию), подробнее см. здесь.
Для целей налогообложения прибыли переоценка стоимости основных средств не учитывается: суммы дооценки и уценки не включаются в доходы и расходы, не принимаются при определении восстановительной стоимости амортизируемого имущества и при начислении амортизации (абз. 6 п. 1 ст. 257 НК РФ).
Различие в оценке стоимости ОС в бухгалтерском и налоговом учете приводит к образованию временных разниц и признанию соответствующего им ОНА (ОНО) по ПБУ 18/02.
НДС при приобретении основного средства можно принять к вычету в общем порядке при принятии объекта к учету на счет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (п. 2 ст. 171 НК РФ, п. 1 ст. 172 НК РФ, письмо Минфина России от 18.11.2016 № 03-07-11/67999).
Объектом обложения для целей исчисления налога на имущество является недвижимое имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Налоговая база по имуществу может определяться как (ст. 375 НК РФ):
- Среднегодовая стоимость имущества.
- Кадастровая стоимость имущества.
Подробнее об определении налоговой базы по налогу на имущество организации см. статью.
Государственная пошлина, уплаченная за государственную регистрацию права собственности на объект основных средств, в целях налогообложения прибыли учитывается:
- в первоначальной стоимости объекта, как сумма расходов, связанных с его приобретением, если пошлина уплачена до ввода объекта в эксплуатацию (п. 1 ст. 257 НК РФ, письмо Минфина РФ от 08.06.2012 № 03-03-06/1/295);
- в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, если пошлина уплачена после ввода объекта в эксплуатацию (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ, письмо Минфина РФ от 24.07.2018 № 03-03-06/3/51800).