Продажа объекта незавершенного строительства
Смотрите также
Внимание!
С 01.01.2025 общая ставка налога на прибыль увеличена с 20% до 25% (п. 1 ст. 284 НК РФ в ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ).
На 31.12.2024 необходимо пересчитать отложенные налоговые активы (ОНА) и отложенные налоговые обязательства (ОНО) и отнести возникшую в результате пересчета разницу на счета учета прибылей и убытков (абз. 4 п. 14, абз. 3 п. 15 ПБУ 18/02).
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). На объект незавершенного строительства, который планируется продать, должно быть зарегистрировано право собственности (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – Закон № 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 17 Закона № 218-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
В целях бухгалтерского учета затраты на строительство объектов основных средств отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет 08.3 "Строительство объектов основных средств", Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Объект незавершенного строительства, который выбывает в результате продажи, списывается с бухгалтерского учета в отчетном периоде его продажи (пп. "а" п. 19, п. 20 ФСБУ 26/2020).
Разница между суммой балансовой стоимости списываемых капитальных вложений и затрат на их выбытие, с одной стороны, и поступлениями от их выбытия, с другой стороны, признается расходом или доходом периода, в котором списываются эти капитальные вложения (п. 22 ФСБУ 26/020).
Доходы и расходы от реализации объекта незавершенного строительства в учете можно отразить развернуто (п. 11 ПБУ 10/99, п. 7 ПБУ 9/99): по кредиту счета 91.1 "Прочие доходы" – поступления от продажи, по дебету счета 91.2 "Прочие расходы" – балансовую стоимость, затраты на продажу, сумму начисленного НДС. При этом в отчете о финансовых результатах результат от продажи объекта незавершенного строительства должен быть отражен свернуто (п. 22 ФСБУ 26/2020):
В соответствии с рекомендациями Минфина России (письма от 22.03.2011 № 07-02-10/20, от 27.01.2012 № 07-02-18/01) до момента признания прочих доходов и расходов (до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество) продавец может отражать выбывший объект на счете 45 "Товары отгруженные" (субсчет 45.04 "Переданные объекты недвижимости"). В бухгалтерском балансе такие объекты отражаются в составе оборотных активов.
Затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства у продавца относятся на прочие расходы организации (п. 11 ПБУ 10/99).
Обратите внимание! Если принято соответствующее решение руководства о продаже объекта незавершенного строительства, начаты действия по подготовке его к продаже (заключено соглашение о продаже и др.), то этот объект капитальных вложений необходимо переклассифицировать в долгосрочный актив к продаже (ДАП) (п. 10.1 ПБУ 16/02). Долгосрочные активы к продаже (ДАП) учитываются в составе оборотных активов обособленно от других активов. Подробнее об этом см. здесь.
Объект внеоборотных активов, планируемый к продаже, можно не переклассифицировать в ДАП:
Отражение на счетах бухгалтерского учета (проводки) (при условии, что право собственности к покупателю переходит не в момент приема-передачи объекта и объект не переклассифицируется в ДАП):
Организация-продавец вправе уменьшить доходы от реализации имущества на цену приобретения (создания) этого имущества (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В общем случае государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства включается в состав прочих расходов (как федеральный сбор), связанных с производством и реализацией, на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Но в данном случае госпошлину можно рассматривать и как расход, связанный с реализацией объекта незавершенного строительства, и учесть при определении налоговой базы в периоде реализации объекта (абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если от реализации объекта незавершенного строительства получен убыток, то он учитывается единовременно в полной сумме на основании п. 2 ст. 268 НК РФ. Так как объект незавершенного строительства еще не является основным средством (амортизируемым имуществом), то специальный порядок признания убытка, изложенный в п. 3 ст. 268 НК РФ, к нему не применяется.
Подробнее о расчете налога на имущество читайте в справочнике "Налог на имущество".
Внимание!
С 01.01.2025 общая ставка налога на прибыль увеличена с 20% до 25% (п. 1 ст. 284 НК РФ в ред. Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ).
На 31.12.2024 необходимо пересчитать отложенные налоговые активы (ОНА) и отложенные налоговые обязательства (ОНО) и отнести возникшую в результате пересчета разницу на счета учета прибылей и убытков (абз. 4 п. 14, абз. 3 п. 15 ПБУ 18/02).
Объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу (п. 1 ст. 130 ГК РФ). На объект незавершенного строительства, который планируется продать, должно быть зарегистрировано право собственности (п. 16 Приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем производятся по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Право собственности на объект недвижимого имущества возникает у покупателя с момента государственной регистрации такого права, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223, п. 1 ст. 551 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, далее – Закон № 218-ФЗ).
За государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 руб. (ст. 17 Закона № 218-ФЗ, пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Бухгалтерский учет
Затраты на строительство объектов основных средств относятся к капитальным вложениям (пп. "б" п. 5 ФСБУ 26/2020).В целях бухгалтерского учета затраты на строительство объектов основных средств отражаются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы" (субсчет 08.3 "Строительство объектов основных средств", Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета, утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 № 94н).
Объект незавершенного строительства, который выбывает в результате продажи, списывается с бухгалтерского учета в отчетном периоде его продажи (пп. "а" п. 19, п. 20 ФСБУ 26/2020).
Разница между суммой балансовой стоимости списываемых капитальных вложений и затрат на их выбытие, с одной стороны, и поступлениями от их выбытия, с другой стороны, признается расходом или доходом периода, в котором списываются эти капитальные вложения (п. 22 ФСБУ 26/020).
Доходы и расходы от реализации объекта незавершенного строительства в учете можно отразить развернуто (п. 11 ПБУ 10/99, п. 7 ПБУ 9/99): по кредиту счета 91.1 "Прочие доходы" – поступления от продажи, по дебету счета 91.2 "Прочие расходы" – балансовую стоимость, затраты на продажу, сумму начисленного НДС. При этом в отчете о финансовых результатах результат от продажи объекта незавершенного строительства должен быть отражен свернуто (п. 22 ФСБУ 26/2020):
- по строке 2340 "Прочие доходы" – если доход от продажи превышает расходы от выбытия;
- по строке 2350 "Прочие расходы" – если расходы от выбытия превышают доход от продажи.
Затраты на уплату госпошлины за государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства у продавца относятся на прочие расходы организации (п. 11 ПБУ 10/99).
Обратите внимание! Если принято соответствующее решение руководства о продаже объекта незавершенного строительства, начаты действия по подготовке его к продаже (заключено соглашение о продаже и др.), то этот объект капитальных вложений необходимо переклассифицировать в долгосрочный актив к продаже (ДАП) (п. 10.1 ПБУ 16/02). Долгосрочные активы к продаже (ДАП) учитываются в составе оборотных активов обособленно от других активов. Подробнее об этом см. здесь.
Объект внеоборотных активов, планируемый к продаже, можно не переклассифицировать в ДАП:
- если организация имеет право на упрощенные способы ведения бухгалтерского учета (п. 3.1 ПБУ 16/02);
- если между датой принятия решения о продаже объекта и фактической датой его продажи не требуется представлять бухгалтерскую (финансовую) отчетность (годовую или промежуточную) (по аналогии с п. 7 Рекомендации Фонда "НРБУ "БМЦ" от 30.03.2022 Р-138/2022-КпР).
| При передаче объекта незавершенного строительства покупателю по акту приема-передачи (до государственной регистрации перехода права собственности) |
| Объект незавершенного строительства передан покупателю |
| Начислен НДС с отгрузки без перехода права собственности |
| После государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости |
| Признан доход от продажи объекта незавершенного строительства |
| Признан расход от продажи объекта незавершенного строительства |
| Отражен НДС с реализации |
[td]
№
[/td][td]Дебет счета
[/td][td]Кредит счета
[/td][td]Содержание операции
[/td][td]
1.1
[/td][td]
[/td][td]45
[/td][td]08
[/td][td]
[/td][td]76
[/td][td]68
[/td][td]
1.2
[/td][td]
[/td][td]62
[/td][td]91.1
[/td][td]
[/td][td]91.2
[/td][td]45
[/td][td]
[/td][td]91.2
[/td][td]76
[/td]Налоговый учет
Налог на прибыль
В целях налога на прибыль выручка от реализации объекта недвижимости (за минусом предъявленного покупателю НДС) признается доходом от реализации на дату передачи объекта покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (пп. 1, абз. 5 п. 1 ст. 248, п. 1, п. 2 ст. 249, абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ). Этот момент не зависит от даты государственной регистрации права собственности покупателя на это имущество.Организация-продавец вправе уменьшить доходы от реализации имущества на цену приобретения (создания) этого имущества (п. 1, пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ).
В общем случае государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства включается в состав прочих расходов (как федеральный сбор), связанных с производством и реализацией, на дату ее начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ). Но в данном случае госпошлину можно рассматривать и как расход, связанный с реализацией объекта незавершенного строительства, и учесть при определении налоговой базы в периоде реализации объекта (абз. 6 пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если от реализации объекта незавершенного строительства получен убыток, то он учитывается единовременно в полной сумме на основании п. 2 ст. 268 НК РФ. Так как объект незавершенного строительства еще не является основным средством (амортизируемым имуществом), то специальный порядок признания убытка, изложенный в п. 3 ст. 268 НК РФ, к нему не применяется.
НДС
Реализация недвижимого имущества на территории РФ (в том числе объектов незавершенного строительства) в общем случае признается объектом обложения по НДС (п. 1 ст. 146 НК РФ). Моментом определения налоговой базы по НДС признается день передачи имущества покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 16 ст. 167 НК РФ).Налог на имущество
Недвижимое имущество является объектом обложения налогом на имущество (п. 1 ст. 374 НК РФ). Плательщиком налога на имущество является собственник недвижимого имущества, обязанность по уплате налога сохраняется у продавца до момента регистрации перехода права собственности на это имущество к покупателю. В зависимости от вида недвижимого имущества налоговая база по нему может определяться как среднегодовая или кадастровая стоимость (ст. 375 НК РФ).Подробнее о расчете налога на имущество читайте в справочнике "Налог на имущество".