Разделение объекта недвижимости

Смотрите также​

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, земельные участки и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ (п. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). К таким правовым действиям относится и раздел одного объекта недвижимого имущества на несколько объектов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. За регистрацию права собственности на недвижимое имущество уплачивается государственная пошлина в размере 22 000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). За прекращение права собственности на объекты недвижимости, из которого были образованы новые объекты недвижимости, государственная пошлина не уплачивается на основании пп. 8.1 п. 3 ст. 333.35 НК РФ.

Бухгалтерский учет​

Объекты недвижимого имущества, соответствующие критериям, установленным п. 4 ФСБУ 6/2020, учитываются в составе основных средств организации.

Бухгалтерское законодательство (в том числе ФСБУ 6/2020) не содержит положений относительно разделения объектов основных средств. Если по конкретному вопросу ведения бухгалтерского учета в федеральных стандартах не установлены способы ведения бухгалтерского учета, организация самостоятельно разрабатывает соответствующий способ и отражает его в своей учетной политике (п. 7.1 ПБУ 1/2008, письмо Минфина России от 20.06.2012 № 03-03-06/1/313).

При разделении одного объекта недвижимого имущества на несколько первоначальный объект основных средств фактически не выбывает, а образует несколько отдельных объектов и таким образом продолжает использоваться в деятельности организации. Такое изменение (разукрупнение) объекта не приводит к каким-либо экономическим последствиям (экономические выгоды организации не увеличиваются и не уменьшаются), т. е. ни доходов, ни расходов в данном случае не возникает. При этом перечень случаев списания объекта с бухгалтерского учета, установленный п. 40 ФСБУ 6/2020, является закрытым, он не включает ситуацию разделения объекта основных средств на новые объекты.

По мнению Минфина РФ, изменение (разукрупнение) инвентарного объекта основных средств, не влияющее на финансовое положение организации, финансовый результат ее деятельности и (или) движение денежных средств, на синтетических счетах бухгалтерского учета не отражается (письмо Минфина России от 28.12.2016 № 07-04-09/78875 "Рекомендации аудиторским организациям, индивидуальным аудиторам, аудиторам по проведению аудита годовой бухгалтерской отчетности организаций за 2016 год").

Когда функциональное назначение исходного основного средства и новых отличается (например, если исходный объект недвижимости являлся инвестиционной недвижимостью согласно п. 11 ФСБУ 6/2020, а новые объекты утратили этот статус, и наоборот), операции могут отражаться непосредственно и на синтетических счетах бухгалтерского учета (движение по корреспондирующим счетам 01 "Основные средства" и 03 "Доходные вложения в материальные ценности").

Как распределить первоначальную стоимость исходного основного средства и суммы начисленной амортизации по нему между вновь образованными, организация решает самостоятельно. Например, можно распределить стоимость исходного объекта недвижимости между вновь образованными из него объектами пропорционально их площади или учесть дополнительные факторы (расположение, наличие неотделимых улучшений, качество отделки и др.).

Если разделение объекта недвижимости на несколько объектов не связано с достройкой (дооборудованием), реконструкцией, модернизацией и т. п., общая первоначальная стоимость всех вновь образованных объектов (по которой они ранее были приняты к учету в составе единого объекта) не меняется.

Если меняется назначение объекта, который оценивается по переоцененной стоимости (он перестает или начинает относиться к инвестиционной недвижимости), его первоначальной стоимостью считается часть балансовой стоимости исходного объекта, приходящаяся на вновь образованный объект (п. 26 ФСБУ 6/2020).

При признании разделенных объектов в учете в качестве самостоятельных основных средств необходимо установить для них элементы амортизации – cрок полезного использования, ликвидационную стоимость и способ начисления амортизации (п. 37 ФСБУ 6/2020).

При этом сроки полезного использования вновь признанных основных средств могут отличаться друг от друга, а также от срока полезного использования исходного основного средства (амортизация по которому могла не начисляться вовсе, если объект учитывался как инвестиционная недвижимость по переоцененной стоимости согласно п. 28 ФСБУ 6/2020), поскольку элементы амортизации должны проверяться на соответствие условиям использования объекта основных средств и при необходимости корректироваться (п. 37 ФСБУ 6/2020). В бухгалтерском учете такие корректировки отражаются как изменения оценочных значений.

Амортизация по основным средствам, образованным в результате разукомплектации, начисляется в зависимости от учетной политики с даты их образования либо с 1-го числа месяца, следующего за месяцем принятия к учету (пп. "а" п. 33 ФСБУ 6/2020). Амортизация по исходному объекту недвижимости прекращает начисляться в зависимости от учетной политики в месяце его разукомплектации либо с 1-го числа месяца, следующего за месяцем разукомплектации (пп. "б" п. 33 ФСБУ 6/2020).

Затраты, связанные с разделением объекта недвижимости (госпошлина за регистрацию вновь образованных объектов недвижимости, услуги кадастровых инженеров, оценщиков и др.), в первоначальную стоимость новых объектов основных средств не включаются, если они не приводят к улучшению вновь образованных объектов недвижимости и увеличению экономических выгод от их использования. Такие затраты признаются расходами текущего периода (пп. "н" п. 16 ФСБУ 26/2020). Они отражаются в составе расходов по обычным видам деятельности или в составе прочих расходов в зависимости от назначения использования вновь образованных основных средств (п. 4, п. 5, п. 7, п. 11 ПБУ 10/99).

В противном случае (если происходит улучшение вновь образованных объектов) такие затраты учитываются в капитальных вложениях как затраты на улучшение объектов основных средств, а затем включаются в первоначальную стоимость новых объектов недвижимости (пп. "ж" п. 5, п. 6 ФСБУ 26/2020, п. 24 ФСБУ 6/2020).

Налоговый учет​

В НК РФ не предусмотрены нормы в отношении разукрупнения (разделения) основных средств (письмо Минфина РФ от 20.06.2012 № 03-03-06/1/313).

Позиция в отношении оценки основных средств для целей налога на прибыль при разделении объекта на несколько объектов изложена в письме Минфина России от 06.10.2011 № 03-03-06/1/632. Согласно этому письму стоимость объектов, полученных при разделении одного объекта, определяется исходя из первоначальной стоимости исходного объекта за вычетом сумм начисленной амортизации. При этом срок полезного использования основного средства остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы объекта.

Подобная позиция об оценке основного средства (по остаточной стоимости исходных основных средств), но образованного в результате операции объединения нескольких объектов, содержится в письме Минфина России от 22.10.2021 № 03-03-06/2/85549.

При проведении операций по разукрупнению или разделению следует учитывать позицию ФНС России (письмо ФНС России от 04.03.2022 №СД-4-3/2662), согласно которой если амортизируемое имущество конструктивно является комплектующим (составной частью) иной вещи (объекта), без которого последняя не может быть использована по своему назначению, то такое имущество не может учитываться в виде самостоятельного основного средства, поскольку его использование в качестве средств труда невозможно вне конструктивной связи с иными объектами.

Начисление амортизации по разукомплектованному основному средству прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем разукомплектации, и начинает начисляться амортизация по вновь образованным объектам.

Так как исходный объект недвижимости продолжает использоваться в деятельности организации в качестве нескольких объектов, никаких доходов и расходов для целей налога на прибыль в данном случае не возникает.

Государственная пошлина за регистрацию права собственности на вновь образованные объекты может включаться в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании:

Расходы, понесенные при разделении основного средства, могут включаться:

  • в состав прочих расходов согласно пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ (например, в случае привлечения сторонних организаций),
  • в состав расходов на оплату труда согласно ст. 255 НК РФ (например, в случае выполнения работ собственными силами),
  • в состав других видов расходов в зависимости от их квалификации.
Недвижимое имущество является объектом налогообложения по налогу на имущество с момента принятия его к бухгалтерскому учету в качестве основного средства в соответствии с порядком, установленным для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ). В зависимости от вида недвижимого имущества налоговая база по нему может определяться как среднегодовая или кадастровая стоимость (ст. 375 НК РФ). Подробнее см. статью.

Если исходный объект недвижимости был включен в перечень объектов, в отношении которых налоговая база по налогу на имущество определяется как кадастровая стоимость, то образованный (выделенный) из него объект недвижимости (при условии соответствия его критериям ст. 378.2 НК РФ) подлежит налогообложению по кадастровой стоимости. Эта стоимость определяется на день внесения в ЕГРН сведений, которые являются основанием для определения кадастровой стоимости этого объекта (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ).

Если определена кадастровая стоимость здания, но не определена кадастровая стоимость помещения, находящегося в этом здании, налоговая база в отношении помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Для расчета налога на имущество по кадастровой стоимости (согласно п. 5 ст. 382 НК РФ), если право собственности на объект недвижимости:

  • возникло включительно до 15-го числа месяца или прекращено после 15-го числа месяца, то этот месяц для расчета налога принимается за полный месяц,
  • возникло после 15-го числа месяца или прекращено включительно до 15-го числа месяца, этот месяц для расчета налога не учитывается.
НДС по работам (услугам), связанным с разделением объекта недвижимости, принимается к вычету в общеустановленном порядке (п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ). Если вновь образованные объекты недвижимости планируется использовать в деятельности, не облагаемой НДС, то НДС по таким работам и услугам принимать к вычету нельзя, его следует включить в стоимость этих работ (услуг) (пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ).

Документальное оформление​

Разделение исходного объекта недвижимости на несколько объектов оформляется актом, форма которого разрабатывается организацией самостоятельно с учетом требований к первичным документам, установленным ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

В отношении каждого из объектов недвижимости (исходного и вновь образованных) оформляются первичные учетные документы по выбытию и принятию на учет объектов основных средств, утвержденные в учетной политике организации. В соответствии со ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ организация может разработать их самостоятельно либо использовать унифицированные формы "Акт о приеме–передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений)" (форма ОС-1), "Акт о приеме–передаче здания (сооружения)" (форма ОС-1а), "Инвентарная карточка учета объекта основных средств" (форма ОС-6), "Акт о списании объекта основных средств (кроме автотранспортных средств)" (форма ОС-4)). В документах по каждому объекту недвижимости делается запись о том, что основанием принятия к учету (списания с учета) является разделение объекта на новые инвентарные объекты, и указываются инвентарные номера этих объектов.

В программе "1С:Бухгалтерия 8"​

Возможны следующие способы отражения операции разделения объекта основных средств на несколько отдельных объектов.

1. Использование одного документа "Операция".

При использовании этого документа необходимо самостоятельно сформировать все необходимые проводки и движения по регистрам сведений по учету ОС . Этот способ трудоемкий и сложный.

2. Использование трех документов: "Списание ОС", "Операция", "Ввод остатков" (способ рассмотрен в практическом примере). Указанный способ требует ручной корректировки проводок, но позволяет максимально автоматизировать хозяйственную операцию.

  • Документ "Списание ОС" (с ручной корректировкой проводок) используется для начисления амортизации и отражения движений по регистрам сведений о прекращении учета и начисления амортизации по исходному объекту за месяц, в котором этот объект разделили на несколько объектов.
  • Документом "Операция" формируются проводки по распределению первоначальной стоимости и накопленной амортизации исходного ОС между вновь образованными после разделения объектами.
  • Документом "Ввод остатков" формируются движения по регистрам сведений для дальнейшего учета и начисления амортизации по вновь образованным после разделения объектам ОС.
Обратите внимание!
Если возникла проблема с начислением амортизации (не начисляется или начисляется некорректно), проверьте значение константы "Дата окончания применения алгоритмов амортизации на основе ПБУ 6" (Кнопка "Сервис и настройки" / Функции для технического специалиста / Константы). Значение даты в константе должно быть меньше, чем период проведения операций, после которых появились проблемы с амортизацией. После исправления значения константы рекомендуется повторно выполнить регламентные операции после этой даты.
Если проблема возникла в сервисе 1С:Фреш, обратитесь в службу поддержки сервиса.
< Предыдущая страница: Разделение земельного участка на несколько участков | Следущая страница: Объединение нескольких земельных участков в один >